Imposta di registro – Edilizia – Agevolazioni per l’acquisto della prima casa – Decadenza dai benefici – Mancata dichiarazione nell’atto di acquisto di svolgere l’attività lavorativa nel Comune – Assolvimento del relativo onere della prova da parte del contribuente – Decadenza dai benefici – Non si verifica.
Imposta di registro – Edilizia – Agevolazioni per l’acquisto della prima casa – Decadenza dai benefici – Mancato trasferimento della residenza entro i diciotto mesi dalla data di acquisto – Trasferimento entro tre anni dalla data di acquisto – Decadenza dai benefici – Non si verifica.
Imposta di registro – Edilizia – Agevolazioni per l’acquisto della prima casa – Acquisto dell’immobile in regime di comunione legale dei beni – Presenza dei requisiti in capo ad uno solo dei coniugi – Estensione dei benefici anche all’altro coniuge – Consegue.
Non fa venire meno la spettanza dei benefici sulla prima casa di cui all’art. 1 della tariffa, parte I, nota II-bis, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’avere dichiarato nell’atto di acquisto di volere trasferire la residenza nell’immobile entro diciotto mesi e poi non avere osservato tale condizione, se il contribuente fornisce la prova di svolgere l’attività lavorativa nel Comune dove ha acquistato l’immobile, pur non avendone fatta alcuna menzione nell’atto di acquisto.
I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa di cui all’art. 1 della tariffa, parte I, nota II-bis, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, possono essere conservati a condizione che il contribuente realizzi l’intento dichiarato di destinare l’immobile a propria abitazione entro il termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 dello stesso D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio, con la conseguenza che quest’ultimo termine di decadenza inizia a decorrere dal momento della scadenza del triennio dalla registrazione dell’atto di compravendita, di talchè si deve ritenere che il termine di diciotto mesi previsto dalla citata norma di favore abbia carattere meramente sollecitatorio e non perentorio cui riconnettere la decadenza, effetto che deve invece ricollegarsi solo all’inutile decorso del predetto termine triennale.
Qualora i coniugi acquistino un immobile in regime di comunione legale dei beni è sufficiente che uno dei due abbia i requisiti per fruire delle agevolazioni affinché anche l’altro coniuge goda dei medesimi benefici.
[Commissione trib. regionale del Lazio, sez. XXXVIII (Pres. Patrizi, rel. Pennacchia), 12 luglio 2013, sent. n. 298]
SUCCINTA ESPOSIZIONE DEI FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA – I ricorrenti B.G.B. e A.G. hanno impugnato l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, relativo all’atto di acquisto di una unità immobiliare abitativa registrato in data 22/12/2005, notificato in data 4/12/2008, mediante il quale l’Agenzia delle Entrate ha richiesto le maggiori imposte poiché ha disconosciuto, per motivi di decadenza, le agevolazioni fiscali “prima casa” in quanto il B. non aveva trasferito la propria residenza nel Comune di Roma via … e la Signora A. l’aveva trasferita oltre i termini di legge.
Le parti si sono opposte all’atto impositivo sollevando l’impossibilità per la Signora A. … trasferire la residenza e per il Sig. B. svolge attività lavorativa nel Comune di Roma. Concludono con l’accoglimento dell’atto.
L’Agenzia delle Entrate si costituisce in giudizio e chiede il rigetto del ricorso a conferma del proprio operato, con vittoria di spese.
La Commissione Tributaria Provinciale con sentenza n. 222/24/11 ha rigettato il ricorso e compensato le spese di lite.
Appella il contribuente che insiste sugli stessi motivi svolti in primo grado e fa presente che è residente in Patrica e svolge l’attività lavorativa in Roma ed inoltre evidenzia che è odontoiatra con studio in via Pinciana. Allega le fatture dell’AMA e dell’Acea relative allo studio, nonché fatture emesse alla clientela. Rileva che a tutt’oggi esercita l’attività professionale sempre nello stesso studio e conclude, segnalando in merito l’ormai consolidato orientamento della Corte di Cassazione, con l’accoglimento dell’appello ed il riconoscimento delle agevolazioni.
L’ufficio resiste ai rilievi di parte avversa osservando che in tema di agevolazioni prima casa il trasferimento nel termine di diciotto mesi è requisito costitutivo e il suo mancato adempimento impedisce il realizzarsi dello stesso ed in quanto al marito avrebbe dovuto dichiarare nell’atto di compravendita che esercitava l’attività in Roma. Conclude con il rigetto dell’appello e la condanna alle spese di lite.
La vertenza è venuta in decisione in data 29 Maggio 2013, previa discussione in pubblica udienza.
[-protetto-]
RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE – I motivi di appello dei contribuenti sono fondati e, pertanto, vanno accolti.
Invero la richiesta di applicazione dei benefici “prima casa” presuppone una dichiarazione soggettiva e personale degli acquirenti e stante la quale gli stessi si impegnano ad osservare precise condizioni, la cui inosservanza determina la perdita del beneficio. Trattandosi di norma agevolativa e quindi di natura eccezionale, le disposizioni relative sono di stretta interpretazione e, come tali, non suscettibili di essere estese a situazioni e circostanze particolari. Nel caso di specie, quindi, trattandosi di primo acquisto la legge di favore, per non decadere dai benefici agevolativi, è richiesto soltanto la dichiarazione ed il successivo trasferimento della residenza nel comune ove si trova l’immobile acquistato. La destinazione ad abitazione propria dell’immobile riacquistato deve essere puntualmente dimostrata dal soggetto richiedente i benefici e diversamente, prevede pure che se l’immobile è ubicato nel luogo in cui esercita la propria attività gode ugualmente dei benefici fiscali.
Orbene nel caso in contestazione il B., residente a Patrica, ha dimostrato che fin dal momento dell’acquisto a tutt’oggi svolge la propria attività lavorativa in Roma in quanto, esercitando l’attività di odontoiatra, ha dimostrato attraverso elaborata documentazione consistente nel certificato Partita IVA, fatture dell’AMA e dell’Acea relative allo studio professionale, nonché fatture emesse a favore della clientela che esercita l’attività professionale in Roma Via Pinciana, in associazione con altro dottore, e conseguentemente sussiste il diritto agevolativo.
Pertanto non ricorrono le condizioni evidenziate dall’ufficio nelle controdeduzioni dove in sede di motivazione rileva che la spettanza agevolativa per l’acquisto della prima casa si ha nel momento in cui dichiara espressamente l’intenzione poiché la norma mentre è chiara nello stabilire che il trasferimento deve avvenire entro diciotto mesi dall’acquisto, evidenzia anche che l’immobile deve essere ubicato nel luogo in cui esercita l’attività. Nel caso in contestazione il contribuente ha dimostrato che svolge l’attività lavorativa in Roma e, pertanto, ha diritto al riconoscimento delle agevolazioni richieste nell’atto di compravendita.
Per quanto riguarda il coniuge del B. si osserva in via preliminare che sono in comunione legale e quindi le competono le agevolazioni fiscali. Al riguardo è ormai giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione (Sent. n. 15426 del 1.7.2009 (1); ord. n. 2109 del 28.1.2009 (2)) secondo cui nel caso di regime di comunione legale dei coniugi basta che uno dei coniugi abbia i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali anche l’altro coniuge gode degli stessi benefici. Comunque per quanto attiene la Signora A. si deve rilevare che la stessa ha provveduto al trasferimento della residenza con un ritardo di quattro mesi dallo scadere dei 18 mesi concessi dalla normativa di favore e questo collegio, al riguardo, ritiene che il termine di diciotto mesi è soltanto un termine sollecitatorio e non perentorio, con la conseguenza che in ultima analisi anche la A. può beneficiare dei requisiti richiesti. L’orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione (sent. n. 13485 del 26 Febbraio 2008 (3)) ha avuto modo di precisare che “i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa possono essere conservati a condizione che il contribuente realizzi l’intento dichiarato di destinare l’immobile a propria abitazione entro il termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 DPR 131/86 per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio, con la conseguenza che quest’ultimo termine di decadenza inizia a decorrere dal momento della scadenza del triennio dalla registrazione dell’atto di compravendita. In altri termini, il principio della Corte è nel senso che il termine di diciotto mesi previsto dalla norma di favore ha carattere meramente sollecitatorio e non perentorio cui riconnettere la decadenza, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale, decorrente, nel caso dalla registrazione dell’atto. L’effetto giuridico che consegue da tali principi è che se il contribuente ha tre anni per stabilire la residenza nel Comune di acquisto della prima casa, senza perdere il diritto all’agevolazione, l’ufficio ha tre anni a partire dalla scadenza del suddetto triennio per procedere all’accertamento o al recupero dell’imposta ordinaria, a seguito della revoca delle agevolazioni fiscali sulla prima casa. Prima di tale data, l’Ufficio non è in grado di sapere se e quando il contribuente trasferirà la residenza; ecco perché i tre anni di decadenza decorrono dallo spirare del termine triennale concesso al contribuente per adempiere al suo obbligo dichiarato (Cass. Sz. V Ord. n. 3507 dell’11/2/2011(4)). Nel caso in specie vigendo il termine triennale di cui alla predetta sentenza della Corte di Cassazione anche per questo ulteriore motivo la A. ha diritto alle agevolazioni fiscali richieste.
In conclusione in totale riforma della sentenza di primo grado l’appello dei contribuenti va accolto.
Le spese di giudizio possono essere compensate interamente tra le parti attesa la complessità dei temi giuridici esaminati a livello di interpretazione della norma agevolativa.
P.Q.M. – (Omissis).
(1)In Boll. Trib., 2009, 1594.
(2) In Boll. Trib. On-line.
(3) In Boll. Trib. On-line.
(4) In Boll. Trib. On-line.
Una ricognizione sul beneficio “prima casa”
1. Premessa
L’annotata sentenza è una buona occasione per richiamare alcuni importanti principi in materia di applicazione dei benefici per l’acquisto della prima casa, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Nel caso di specie si trattava di coniugi, in regime di comunione legale dei beni, entrambi non residenti al momento dell’atto di acquisto nel Comune ove si trovava l’immobile oggetto della compravendita, e che entrambi non avevano provveduto al trasferimento della residenza entro i diciotto mesi previsti dalla legge (art. 1 della tariffa, parte I, nota II-bis, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) nell’abitazione acquistata, pur se avevano espressamente dichiarato nell’atto di acquisto l’intenzione di farlo.
Pertanto l’Ufficio aveva proceduto a dichiararli decaduti dai benefici “prima casa” e aveva provveduto ad applicare ad entrambi l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria.
Tuttavia, per motivi diversi, hanno visto accogliere le loro ragioni nel secondo grado di giudizio.
2. Attività lavorativa svolta nel Comune dove si acquista l’immobile senza farne menzione nel rogito
Nel caso di cui alla pronuncia in commento il marito-contribuente aveva dichiarato nell’atto di acquisto di voler trasferire la residenza nell’immobile entro diciotto mesi, anche se poi non aveva proceduto in tal senso; tuttavia svolgeva da lungo tempo attività lavorativa nel Comune dove aveva acquistato l’immobile, pur non facendone menzione nell’atto di acquisto.
La norma di cui all’art. 1, nota II-bis della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede che: «Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto».
Ora, come emerge chiaramente dalla norma richiamata, la dichiarazione deve essere fatta, a pena di decadenza, nel contratto di acquisto dell’immobile solo per il trasferimento della residenza, mentre nulla deve essere indicato nel rogito notarile se il contribuente svolge già l’attività lavorativa nel Comune. Pertanto, qualora il contribuente riesca a dare la prova, essendo ovviamente a suo carico il relativo onere, che già svolgeva o che è andato a svolgere l’attività lavorativa nel Comune dove viene acquistato l’immobile, è da ritenere che abbia certamente diritto ad accedere ai benefici fiscali previsti per la “prima casa”. Infatti, la richiesta indicazione nell’atto pubblico di svolgere l’attività lavorativa nel Comune dove è stato acquistato l’immobile sembrerebbe apparire un mero elemento formale e, come tale, superato e superabile con la prova della ricorrenza del dato sostanziale, posto che si tratta di una situazione di fatto e di diritto esistente, i cui presupposti possono essere provati dall’acquirente.
La norma va infatti interpretata in favore del contribuente, il quale, ove dia prova di tali ragioni, non potrà non beneficiare delle agevolazioni di legge. In caso contrario, si darebbe esclusivo rilievo ad una lettura meramente formalistica della norma, avulsa, come tale, da un effettivo riscontro delle circostanze di fatto.
In tal senso si possono richiamare due recenti arresti della Corte di Cassazione dove, per inciso, si afferma che è sufficiente la prova della sussistenza dell’attività lavorativa nel Comune dove viene acquistato l’immobile per poter beneficiare dell’aliquota agevolata: con la prima pronuncia (1) è stato precisato che «la norma che viene in rilievo nella fattispecie (art. 1, nota 2-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986) dispone che il beneficio contempera, tra l’altro, se l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. Appare dunque evidente – a parte ogni altra considerazione riguardo alla esclusiva rilevanza dell’ipotesi indicata dal contribuente nell’atto – che lo svolgimento dell’attività lavorativa nel comune di ubicazione dell’immobile assume rilievo solo se in atto al momento dell’acquisto, e non se si realizza successivamente»; e con la seconda (2) è stato osservato che «la decisione di primo grado aveva accolto il ricorso della contribuente per un duplice motivo: per un verso, considerando che in sede giudiziale, a buon diritto, la contribuente aveva prodotto la documentazione necessaria a provare la sussistenza di uno dei requisiti previsti dalla legge per l’applicazione del beneficio, e, sotto altro aspetto, che il ritardo nel trasferimento della residenza era, comunque, giustificato, dal fatto che l’appartamento compravenduto necessitava di lavori di ristrutturazione, come comprovato dall’esistenza della licenza edilizia. La decisione di appello ha accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, limitandosi ad argomentare sull’inutile decorso del termine per fissare la residenza e sull’impossibilità di riconnettere effetti giustificativi di tale impedimento, all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, anche in considerazione del fatto che ciò che rileva agli effetti dell’adempimento non è il materiale trasferimento nell’immobile acquistato, bensì il trasferimento anagrafico della residenza. Ciò posto, il secondo mezzo, con cui si lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., sembra fondato, tenuto conto che risulta correttamente denunciato, come omessa pronuncia ex art. 360 n. 4 c.p.c., e che la questione con lo stesso posta relativa allo svolgimento di attività lavorativa nel Comune di ubicazione dell’immobile, sembra rilevante ai fini della decisione».
La pronuncia in esame ha esplicitamente chiarito e affermato quanto in modo più criptico aveva quindi già ritenuto la Corte di Cassazione nelle sentenze ora richiamate.
3. Mancato trasferimento della residenza entro i diciotto mesi ma entro i tre anni dalla data dell’atto di acquisto
Sempre l’Ufficio finanziario aveva dichiarato decaduta dai benefici “prima casa” la moglie-contribuente in quanto non aveva trasferito la residenza nell’immobile oggetto dell’atto di acquisto entro il termine di diciotto mesi dalla data del rogito notarile. In particolare, il coniuge aveva provveduto al trasferimento della residenza con un ritardo di quattro mesi, a seguito di una malattia debitamente certificata, quindi si era trasferita nell’immobile dopo ventidue mesi dalla data dell’atto notarile. La Commissione regionale ha accolto le ragioni della contribuente richiamandosi ad un orientamento consolidato della giurisprudenza, secondo cui i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” possono essere conservati a condizione che il contribuente realizzi l’intento – dichiarato nell’atto di acquisto – di destinare l’immobile a propria abitazione entro il termine triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 del D.P.R. n. 131/1986 (disciplinante l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio). Da ciò consegue che quest’ultimo termine decadenziale inizia a decorrere dal momento in cui l’intento del contribuente sia rimasto definitivamente ineseguito, e quindi – poiché il termine a disposizione del contribuente non potrà giammai essere più ampio di quello previsto per i controlli – al massimo dalla scadenza del triennio dalla registrazione dell’atto (3).
Da ultimo poi sempre la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3507/2011 (4), ha meglio precisato la natura del termine di diciotto mesi e ha così sentenziato: «il contribuente può usufruire dei benefici fiscali connessi all’acquisto della “prima casa” purché trasferisca la residenza nel comune di acquisto dell’immobile entro un triennio dalla data di registrazione del contratto di acquisto, atteso che al minore termine (di diciotto mesi) previsto dalla nota II-bis, lett. a), all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986 n. 131, avente carattere meramente sollecitatorio, non può riconoscersi natura perentoria, cui riconnettere la decadenza dai benefici».
Pertanto il termine di diciotto mesi indicato dalla norma può essere superato purché il trasferimento della residenza avvenga nel termine di tre anni dalla data di acquisto.
4. Gli effetti della comunione legale nella disciplina delle agevolazioni prima casa
Da ultimo, sempre nel caso della sentenza qui annotata, va rilevato che i coniugi nell’atto di acquisto avevano espressamente dichiarato di essere in regime di comunione legale dei beni.
La giurisprudenza della Suprema Corte si è ormai consolidata nel ritenere che nel caso di regime di comunione legale dei coniugi è sufficiente che uno dei due abbia i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali ex art. 1, nota II-bis della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, posto che comunque l’acquisto in comunicione avviene e in ogni caso l’art. 177 c.c., fa ricadere il bene ex lege nella comunione legale e quindi porta a considerare la coabitazione con il coniuge acquirente come elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini tributari (5).
Tale orientamento si basa anche sull’assunto che ai fini della applicazione dei benefici per l’acquisto della “prima casa” il requisito della residenza deve essere valutato in relazione alla sistemazione della famiglia intesa come insieme organico ed unitario, senza che assuma rilievo il fatto che uno dei coniugi abbia una residenza diversa (6); infatti in tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile deve essere riferito alla famiglia. Da ciò consegue che, in caso di comunione legale dei beni tra coniugi, quel che rileva è che l’immobile acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo, a contrario, la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune e che quindi, in astratto, non potrebbe fruire ex se delle agevolazioni de quibus. Detta situazione si verifica in ogni caso in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione legale ai sensi dell’art. 177 c.c., quindi sia nel caso di acquisto separato che nel caso di acquisto congiunto del bene stesso (7).
Dall’evoluzione della giurisprudenza emerge che al riconoscimento dei benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, pur se connessi alla iscrizione dell’acquirente nell’Anagrafe del Comune nel cui territorio è ubicato l’immobile – posto che è subordinato comunque al perfezionamento formale dell’iscrizione anagrafica al momento dell’acquisto, essendo irrilevante la circostanza dell’eventuale residenza di fatto dell’acquirente (8) – si è voluto sicuramente dare un’interpretazione ampia, da un lato non formalistica e dall’altro basata sull’effettiva realtà dell’accaduto, che merita pertanto piena adesione.
Avv. Laura Rosa
(1) Cfr. Cass., sez. trib., 18 novembre 2010, n. 23377, in Boll. Trib. On-line.
(2) Cfr. Cass., sez. trib., 11 febbraio 2011, ord. n. 3500, in Boll. Trib. On-line.
(3) Cfr. Cass., sez. un., 21 novembre 2000, n. 1196, in Boll. Trib., 2001, 1590; Cass., sez. trib., 7 luglio 2000, n. 9149, ibidem, 710; Cass., sez. trib., 12 marzo 2003, n. 3608, ivi, 2003, 956; Cass., sez. trib., 20 settembre 2006, n. 20376, in Boll. Trib. On-line; Cass., sez. trib., 11 ottobre 2006, n. 21718, ivi; e Cass., sez. trib., 26 maggio 2008, n. 13491, ivi.
(4) Cfr. Cass., sez. trib., 11 febbraio 2011, ord. n. 3507, in Boll. Trib. On-line.
(5) Sul punto cfr. Cass., sez. trib., 1° luglio 2009, ord. n. 15426, in Boll. Trib., 2009, 1635, con nota di A. Pace, Agevolazioni “prima casa”, il regime di comunione legale dei beni tra coniugi e la famiglia.
(6) Così Cass., sez. trib., 8 settembre 2003, n. 13085, in Boll. Trib. On-line.
(7) Ved. Cass., sez. trib., 28 gennaio 2009, ord. n. 2109, in Boll. Trib. On-line.
(8) Ved. Cass., sez. trib., 16 aprile 2008, n. 9949, in Boll. Trib. On-line.